Warum in ein Ferienhaus investieren?
Wenn Sie sich fragen, ob es sich lohnt, in ein Ferienhaus im Ausland zu investieren, lautet unsere Antwort: Ja. Aber bevor Sie den Schritt wagen, sollten Sie alle Aspekte berücksichtigen, um sicherzustellen, dass Sie eine kluge Entscheidung treffen und keine, die Ihnen auf lange Sicht teuer zu stehen kommt. Ein Ferienhaus an einem schönen Ort mag zwar verlockend klingen, aber bevor Sie eine größere Investition tätigen, sollten Sie viele Faktoren berücksichtigen.
Von schwankenden Wechselkursen bis hin zu unerwarteten Instandhaltungskosten ist es wichtig, die Vor- und Nachteile abzuwägen. Da wir Hunderten von Käufern bei Investitionen im Ausland geholfen haben, kennen wir die Vorteile, Nachteile und Tipps für einen reibungsloseren Ablauf. Also, legen wir los.
Vorteile einer Investition in ein Ferienhaus im Ausland
1: Diversifizierung des Immobilieninvestitionsportfolios
Investitionen in Immobilien im Ausland verringern das Risiko und erhöhen die potenziellen Erträge, da die Immobilienmärkte verschiedener Länder nicht immer mit den anderen Märkten Schritt halten und so einen Puffer gegen Konjunkturabschwünge bieten. Wenn beispielsweise der Markt in Ihrem Heimatland stagniert, könnte ein boomender Markt in einem anderen Land Ihre Gesamtinvestitionsleistung ausgleichen und sicherstellen, dass Sie nicht in die roten Zahlen geraten.
2: Potenzial für höhere Renditen
Schwellenmärkte bieten im Vergleich zu reiferen Märkten oft höhere Renditen. Portugal, Mexiko und Thailand haben in den letzten Jahren deutlich an Immobilienwert gewonnen. Durch einen frühen Einstieg in diese Märkte können Käufer von einem erheblichen Kapitalzuwachs profitieren. Wenn die Kapitalsteigerung Ihr Hauptinvestitionsziel ist, informieren Sie sich, denn die Marktwerte ändern sich Jahr für Jahr.
3: Lebensqualität
Erwarten Sie eine höhere Lebensqualität als in Ihrem Heimatland durch bessere Gesundheitsversorgung, Lebenshaltungskosten, Wohnen und einen entspannteren Lebensstil. Beispielsweise sind Mittelmeerländer wie Spanien und Italien für ihr gemächliches Lebenstempo und ihre hervorragenden Gesundheitssysteme bekannt. Der Vorteil besteht darin, dass sich unsere geistige Gesundheit und unser Wohlbefinden verbessern, wenn wir eine gute Lebensqualität erleben.
4: Mieteinnahmenpotenzial
Ihre Immobilie im Ausland muss nicht leer stehen, wenn Sie nicht da sind, denn die Vermietung generiert Einnahmen. Beliebte Touristenziele oder Städte mit hoher Nachfrage nach kurzfristigen Vermietungen sind besonders lukrativ. Plattformen wie Airbnb haben die Verwaltung kurzfristiger Vermietungen einfacher denn je gemacht und bieten nahtlose Möglichkeiten zur Monetarisierung Ihrer Investition.
5: Ruhestandsplanung
Wenn Menschen ein Ferienhaus kaufen, planen sie meistens auch, dort einzuziehen, wenn sie in Rente gehen. Käufer können ihre Altersvorsorge noch weiter ausbauen, indem sie eine Immobilie in Ländern mit niedrigeren Lebenshaltungskosten kaufen. Länder wie Portugal bieten mit ihrem Golden Visa-Programm ebenfalls attraktive Optionen für den Ruhestand, sodass Rentner bequem leben und gleichzeitig die Vorteile eines europäischen Aufenthalts genießen können.
6: Zweite Staatsbürgerschaft und Wohnsitz
Je nachdem, wie viel Geld Sie ausgeben möchten, bieten viele Länder ausländischen Investoren Staatsbürgerschafts- oder Aufenthaltsprogramme an. Spanien, Portugal und Griechenland bieten Golden-Visa-Programme an, die Immobilienkäufern Aufenthaltsgenehmigungen erteilen. Die Türkei hat auch die billigste und schnellste Bearbeitungszeit für diejenigen, die mit ihrem Immobilienkauf auch die Staatsbürgerschaft anstreben. Dieser bedeutende Vorteil bietet die Flexibilität, in der Region frei zu leben, zu arbeiten und zu reisen.
7: Wertvolle Urlaubserinnerungen
Natürlich ist der Zweck eines Ferienhauses ein Ort, an den man sich oft zurückziehen kann, um neue Energie zu tanken und Zeit mit seinen Liebsten, Freunden und der Familie zu verbringen. Es ist einfach, ein Urlaubsziel zu finden, in das man sich verlieben kann, und da Länder wie Spanien und die Türkei ganz oben auf der Liste der beliebtesten Urlaubsziele der Welt stehen, gibt es dort viele Küstenstädte, in denen man kaufen kann.
Praktische Überlegungen zum Besitz ausländischen Eigentums
Rechtliche und steuerliche Auswirkungen: Stellen Sie sicher, dass Sie diese Aspekte genau verstehen, da sie von Land zu Land unterschiedlich sind. Dazu gehören Grundsteuern, Erbschaftsgesetze und etwaige Beschränkungen für ausländisches Eigentum. Eine gute Planung und Beratung durch lokale Experten helfen dabei, diese Komplexitäten zu meistern.
Instandhaltung und Verwaltung: Hierzu können Instandhaltung, Reparaturen und der Umgang mit Mietern bei Vermietung gehören. Die Beauftragung einer zuverlässigen lokalen Immobilienverwaltungsfirma nimmt Ihnen diesen Prozess ab und stellt sicher, dass Ihre Immobilie in ausgezeichnetem Zustand bleibt.
Denken Sie an die 90-Tage-Regel: Diese Regelung begrenzt die Zeit, die Ausländer innerhalb von 180 Tagen in einem fremden Land verbringen dürfen, ohne ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Ausländer, die in Europa Häuser kaufen, können sich dank der Brexit-Übergangsfrist problemlos bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen dort aufhalten. Dasselbe gilt für die Türkei. Die Regeln können sich jedoch nach Ablauf dieser Frist ändern, also bleiben Sie auf dem Laufenden.
Aufenthalt länger als 90 Tage: Um länger in EU-Ländern und der Türkei zu bleiben, müssen Ausländer ein Langzeitvisum oder eine Aufenthaltserlaubnis beantragen. Im Allgemeinen erlauben diese Visa oder Erlaubnisse Ausländern einen Aufenthalt von einem Jahr oder länger. In Frankreich beantragen Ausländer manchmal ein Langzeitvisum namens „Visa de Long Séjour“, um länger als 90 Tage zu bleiben. Der Prozess umfasst einen Antrag, die Vorlage von Belegen und Interviews beim französischen Konsulat oder der Botschaft. Für Käufer, die nicht in Frankreich ansässig sind und mehr Zeit in der EU verbringen möchten, um ein Haus zu suchen oder zu Investitionszwecken, ist es möglicherweise möglich, ein vorübergehendes Visum zu erhalten. Einige Länder bieten vorübergehende Visa über die übliche 90-Tage-Frist hinaus an.
Diversifizierung zum Schutz von Vermögenswerten: Dies bedeutet, dass wir unser Geld auf verschiedene Vermögenswerte wie Aktien, Anleihen und Immobilien verteilen. Investitionen in ausländische Immobilien schützen uns vor wirtschaftlichen Abschwüngen, die in unserem eigenen Land auftreten könnten. Angenommen, der Immobilienmarkt in unserem Land erleidet einen Einbruch. In diesem Fall fungieren unsere ausländischen Immobilien als Sicherheitsnetz und halten unsere Investitionen intakt.
Weitere Risiken beim Immobilienkauf im Ausland
Unbekannte Gesetze : Bei internationalen Transaktionen oder dem Umgang mit Gesetzen eines anderen Landes ist ein Anwalt, der mit den spezifischen Gesetzen vertraut ist, eine große Hilfe. Sie müssen qualifiziert und erfahren sein, um ihre Materie in- und auswendig zu kennen.
Schlechte oder voreingenommene Kommunikation: Eine große Herausforderung ist die Sprachbarriere. Im Umgang mit Personen aus verschiedenen Ländern kommt es häufig zu Missverständnissen. Deshalb ist es so wichtig, einen vertrauenswürdigen Dolmetscher zu haben, um die Bedingungen klar zu verstehen und Missverständnisse zu vermeiden, die Geld kosten könnten. Ein weiteres Risiko, vor dem Sie auf der Hut sein sollten, ist voreingenommene Kommunikation. Der Verkäufer und sein Immobilienmakler könnten Informationen beschönigen oder wichtige Details weglassen.
Zusätzliche Kosten: Bedenken Sie die Kosten für den internationalen Möbelversand. Dann gibt es noch die internationalen Banküberweisungsgebühren. Darüber hinaus benötigen ausländische Käufer einen internationalen Übersetzer, wenn sie juristische Dokumente bearbeiten oder mit Einheimischen kommunizieren. Zu den Rechtskosten gehören Grundbuchrecherchen, Vertragsprüfungen und Notargebühren.
Steuern: In den meisten Ländern wird eine jährliche Grundsteuer erhoben. Diese ist von Land zu Land sehr unterschiedlich, es lohnt sich also, sich vorher zu informieren. Achten Sie auch auf Doppelbesteuerungsabkommen. Und schließlich: Wenn Sie Ihr Haus vermieten und damit Einkommen erzielen, unterliegen Sie der Einkommensteuer auf diese Mieteinnahmen.
Streitigkeiten: Eigentumsstreitigkeiten sind ein Ärgernis, also prüfen Sie, ob es rechtliche Streitigkeiten oder Ansprüche gibt. Gehen Sie sorgfältig vor und recherchieren Sie die Geschichte gründlich. Prüfen Sie auch, ob noch Rechnungen, Steuerforderungen und rechtliche Verbindungen zu Strom, Wasser und anderen wichtigen Dienstleistungen offen sind.
Unerwartete Kosten: Neben dem Preis müssen Sie zahlreiche versteckte Kosten berücksichtigen. Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und Gebühren für die Eigentümergemeinschaft summieren sich schnell. Wenn Sie das Haus vermieten, müssen Sie Verwaltungsgebühren, Reinigungsdienste und Marketingkosten einkalkulieren. Bei häufigen Besuchen fallen die Reisekosten erheblich an.
Sicherheitsbedenken: Ein leeres Haus zieht Diebe und Vandalen an. Investieren Sie also in Sicherheitssysteme, stellen Sie einen Hausmeister ein oder schließen Sie eine zusätzliche Versicherung ab. Diese Maßnahmen schützen Investitionen, tragen aber auch zu den Gesamtkosten und der Komplexität bei.
Marktschwankungen : Immobilienpreise im Ausland sind unvorhersehbar. Wirtschaftliche Veränderungen, politische Instabilität oder Umweltprobleme wie Überschwemmungen oder Erdbeben wirken sich erheblich auf Investitionen aus. Marktrückgänge wirken sich auf Immobilienwerte und Mietnachfrage aus und können die Rentabilität verringern.
Tipps für einen erfolgreichen Immobilienkauf
Recherche und professionelle Beratung: Vor dem Kauf ist eine gründliche Recherche von größter Bedeutung. Wenden Sie sich an lokale Experten, Anwälte und Steuerberater. Ihr Fachwissen hilft Ihnen, die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen, Fallstricke zu vermeiden und fundierte Entscheidungen für eine kluge Investition zu treffen.
Wartung und Sicherheit: Erwägen Sie die Beauftragung eines seriösen Hausverwaltungsservices für Wartung und Reparaturen. Dies erhöht zwar die Kosten, spart jedoch viel Zeit und Stress. Investieren Sie in robuste Sicherheitsmaßnahmen. Sicherheitssysteme, Smart-Home-Technologie und die Beauftragung eines Hausmeisters vor Ort sorgen für ein beruhigendes Gefühl.
Finanzen: Seien Sie realistisch, was die finanzielle Verpflichtung angeht, und berücksichtigen Sie laufende Kosten wie Instandhaltung, Versicherung, Steuern und Reisekosten. Manche Immobilienbesitzer vermarkten ihre Wohnimmobilie auch als Mietobjekt. In manchen Fällen geht es darum, die laufenden Kosten wieder hereinzuholen, in anderen um ein zweites Einkommen zu erzielen. Prüfen Sie jedoch vor dem Kauf die aktuellen Mietgesetze. Viele Länder haben in den letzten drei Jahren die Gesetze zur möblierten Ferienvermietung geändert und verlangen nun eine Lizenz, um als Gewerbetreibender tätig zu sein. Außerdem müssen die Einkünfte vor Ort deklariert und der Steuersatz gezahlt werden.
Informationen zur Zahlung der Kapitalertragsteuer
Wenn Sie sich später zum Verkauf entschließen, müssen britische Expats möglicherweise Kapitalertragssteuer (CGT) zahlen. Die Einzelheiten sind jedoch komplex und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Kapitalertragssteuer ist eine Steuer auf den Verkaufsgewinn (oder „Veräußerung“) von etwas (einem „Vermögenswert“), dessen Wert gestiegen ist. Als Erstes ist der Aufenthaltsstatus zu berücksichtigen.
In Großbritannien gibt es einen gesetzlichen Wohnsitztest, der festlegt, ob Sie für Steuerzwecke ansässig sind. Einwohner des Vereinigten Königreichs unterliegen der Kapitalertragsteuer auf weltweite Gewinne. Nicht-Einwohner des Vereinigten Königreichs zahlen dagegen nur auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien oder Grundstücken im Vereinigten Königreich.
Nicht in Großbritannien ansässige Personen unterliegen manchmal der Kapitalertragsteuer, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach ihrer Ausreise in das Vereinigte Königreich zurückkehren. Dies wird als „vorübergehende Nicht-Ansässigkeitsregel“ bezeichnet. Wenn Sie unter diese Regel fallen, müssen Sie alle während Ihres Auslandsaufenthalts erzielten Gewinne versteuern.
Viele Länder haben Doppelbesteuerungsabkommen (DTAs) mit Großbritannien, um zu verhindern, dass Sie für dasselbe Einkommen zweimal besteuert werden. Wenn Sie dort, wo sich die Immobilie befindet, Kapitalertragsteuer zahlen, können Sie diese möglicherweise mit der fälligen britischen Kapitalertragsteuer verrechnen, aber Sie müssen den Gewinn und die gezahlte ausländische Steuer gegenüber HMRC deklarieren. In der Türkei zahlen Sie keine Kapitalertragsteuer, wenn Sie die Immobilie mindestens fünf Jahre lang behalten haben.
In Spanien müssen Käufer wahrscheinlich die spanische Kapitalertragsteuer (CPT) auf den Gewinn aus dem Verkauf zahlen. (In Spanien gelten je nach Gewinn unterschiedliche Steuersätze.) Wenn Sie in Großbritannien ansässig sind oder die Regel für vorübergehende Nicht-Ansässigkeit gilt, melden Sie den Gewinn dem HMRC und zahlen Sie möglicherweise die britische Kapitalertragsteuer. Ausländer beantragen jedoch normalerweise eine Befreiung von bereits in Spanien gezahlten Steuern.
Über Golden Visa-Programme auf der ganzen Welt
Informieren Sie sich zunächst über die Aufenthaltsvoraussetzungen. Jedes Land hat andere Regeln, wie zum Beispiel eine bestimmte Anzahl von Jahren dort zu leben oder einen bestimmten Geldbetrag in lokale Unternehmen zu investieren. Als nächstes kommt der Militärdienst. Dieser gilt nicht für alle Länder. In einigen Ländern kann jedoch die Wehrpflicht Voraussetzung für den Erwerb der Staatsbürgerschaft sein. Seien Sie sich dessen bewusst, bevor Sie sich für ein Land entscheiden. Argentinien, Irland, Mexiko, die Dominikanische Republik und Portugal sind beliebte Optionen. Diese Programme beinhalten in der Regel einen bestimmten Aufenthalt dort, das Erfüllen bestimmter Investitions- oder Finanzanforderungen oder einen Beitrag zur lokalen Wirtschaft.
Achten Sie auf Wechselkursänderungen
Wechselkurse beeinflussen Immobilienpreise und Hypothekenzahlungen. Stellen Sie sich vor: Sie finden das perfekte Traumhaus in einem schönen Land, aber der Wechselkurs stürzt ab, wodurch die Landeswährung teurer wird. Eine Möglichkeit besteht darin, einen Terminkontrakt zu verwenden, um die Kurse für die Zukunft zu fixieren und sicherzustellen, dass Sie von Änderungen nicht betroffen sind. Eine andere Strategie besteht darin, eine Marktorder zu verwenden, mit der Sie einen Zielwechselkurs festlegen und die Transaktion automatisch ausführen können, wenn dieser Kurs erreicht wird.
Verwendung einer Auslandshypothek zum Kauf eines Zweitwohnsitzes
Ja, britische Staatsbürger können Hypotheken für ausländische Immobilien aufnehmen. Allerdings hängen der Ablauf und die Verfügbarkeit von Hypotheken von mehreren Faktoren ab, unter anderem davon, wo Sie Ihr zweites Zuhause kaufen möchten. Wenden Sie sich an einen Hypothekenberater, um die rechtlichen Hinweise zu verstehen und Ihre Optionen voll auszuschöpfen.
Ausländische Banken: Bankkunden entscheiden sich manchmal für eine Hypothek bei einer lokalen Bank in dem Land, in dem sie eine Immobilie kaufen. Diese Banken sind mit dem lokalen Markt und den rechtlichen Anforderungen vertraut und bieten Finanzplanungsdienste an.
Internationale Banken und britische Kreditgeber: Einige internationale Banken und ausländische Kreditgeber bieten Hypotheken speziell für Häuser im Ausland an. Dazu können Banken gehören, die sowohl in Großbritannien als auch dort vertreten sind, wo Sie kaufen. Einige britische Banken und Kreditgeber bieten Hypotheken für Immobilien im Ausland an, obwohl dies weniger üblich ist.
Währungsumtausch: Beim Kauf in einem Land mit einer anderen Währung wirken sich Wechselkursschwankungen auf die Hypothekenzahlungen aus. Um dieses Risiko zu mindern, sollten britische Käufer für Währungstransfers eine Bank nutzen, die lokale und GBP-Hypotheken anbietet.
Anzahlung : Die Anzahlung für Käufe im Ausland ist höher als in Großbritannien. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ausländische Banken eine Anzahlung von 20-40 % verlangen, was Sie fast zu einem Barkäufer macht.
Beste Länder für den Kauf eines Zweitwohnsitzes
Stellen Sie sich vor, Sie entspannen an einem glitzernden Pool im Mittelmeer, fahren die Schweizer Alpen hinunter oder erkunden antike Ruinen in Griechenland. Für viele Briten ist der Besitz einer Immobilie im Ausland der ultimative Traum, der ihnen eine Flucht aus dem Alltagstrott und die Chance bietet, bleibende Erinnerungen zu schaffen. Aber wo sollten Sie investieren?
1: Traumimmobilie in Spanien: Sonne, Meer und Sangria
Spanien ist seit langem bei britischen Urlaubern beliebt, und es ist leicht zu erkennen, warum. Mit seinem warmen Klima, den Sandstränden und der lebendigen Kultur bietet Spanien für jeden etwas. Die Costa del Sol, die Costa Blanca und die Balearen ziehen diejenigen an, die Ferienhäuser kaufen.
Ab 2023 beträgt der Durchschnittspreis in Spanien 1.620 €. Küstengebiete und Inseln mögen teurer sein, aber im Landesinneren lassen sich immer noch Schnäppchen finden. Spanien begrüßt jedes Jahr über 83 Millionen Touristen, und die Zahlen erholen sich nach der Pandemie wieder, was auf einen robusten Markt und einen idealen Zeitpunkt für Ferienvermietungen hindeutet. Südspanien genießt über 300 Sonnentage im Jahr und die Costa del Sol ist das beliebteste Gebiet.
2: Urlaubs-Hotspots in Frankreich
Frankreich bietet abwechslungsreiche Landschaften, von den Lavendelfeldern der Provence über die glamouröse französische Riviera bis hin zu den malerischen Dörfern der Normandie. Die reiche Geschichte des Landes, die weltberühmte Küche, die freundlichen Bürger und der ausgezeichnete Wein machen es zu einer attraktiven Option für kontinentalen Charme.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Frankreich beträgt etwa 2.300 €, wobei die Preise je nach Region stark variieren. Dank zahlreicher Fährverbindungen und des Eurotunnels ist Frankreich für Briten gut erreichbar. Frankreich verfügt über ein perfektes Gesundheitssystem, was für diejenigen, die längere Zeit im Ausland verbringen möchten, ein wesentlicher Aspekt ist.
3: Das perfekte Erlebnis in Portugal
Portugal bietet atemberaubende Küsten, ein mildes Klima und einen entspannten Lebensstil. Die Algarve bietet zahlreiche Strände und Golfresorts, während Lissabon und Porto auch für diejenigen attraktiv sind, die Stadtatmosphäre mit kulturellen Erlebnissen bevorzugen. In Portugal müssen Sie mit etwa 1.250 € pro Quadratmeter rechnen, eine der günstigeren Optionen in Westeuropa. Das Golden Visa-Programm Portugals bietet Nicht-EU-Investoren eine Aufenthaltserlaubnis, und die Algarve bietet rund 300 Sonnentage pro Jahr, perfekt für Strandliebhaber und Outdoor-Fans.
4: Beste Standorte zum Kauf von Ferienhäusern in der Türkei
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Haus dort, wo Ost und West aufeinandertreffen, wo Sie lebhafte Märkte, historische Stätten und herrliche Strände erwarten. Die Türkei bietet abwechslungsreiche Landschaften, ein reiches kulturelles Erbe und günstige Immobilienpreise.
Blühendes Istanbul : Istanbul erstreckt sich über zwei Kontinente und ist reich an Geschichte und Kultur. In begehrten Gegenden wie Beşiktaş und Nişantaşı sind die Preise deutlich höher. Istanbul ist jedoch gut angebunden und bietet Direktflüge von großen britischen Städten.
Kosmopolitisches Antalya : Antalya, bekannt als die „Türkische Riviera“, ist berühmt für atemberaubende Strände, kristallklares Wasser und luxuriöse Resorts. Es ist eine ausgezeichnete Wahl für alle, die einen Rückzugsort an der Küste mit viel Sonnenschein und Outdoor-Aktivitäten suchen. (Warum Antalya der perfekte Ort ist, um ein Ferienhaus in der Türkei zu kaufen.)
Gehobenes Bodrum : Bodrum, ein Favorit der Elite, ist bekannt für luxuriösen Lebensstil, Traumimmobilien, elegante Yachthäfen und historische Stätten wie das Mausoleum von Halikarnassos. Es bietet Entspannung und Kultiviertheit, perfekt für Ruhe und Luxus. Bodrum hat einen eigenen internationalen Flughafen.
Wunderschönes Fethiye : Fethiye ist für seine natürliche Schönheit bekannt und umfasst die berühmte Blaue Lagune bei Ölüdeniz, atemberaubende Strände und den Lykischen Weg, einen beliebten Wanderweg. Die Region zieht Naturliebhaber und Abenteuerlustige an, die einen aktiven Lebensstil suchen.
Luxus in Kalkan : Kalkan, eine charmante Küstenstadt mit wunderschönen Stränden, klarem türkisfarbenem Wasser und malerischen weißgetünchten Häusern, bietet einen ruhigen Rückzugsort mit elegantem Flair. Obwohl Kalkan kleiner ist, ist es bei Touristen beliebt, die einen ruhigen Urlaub suchen, was eine stetige Nachfrage nach Ferienwohnungen gewährleistet. Kalkan bietet ein langsameres Lebenstempo, wobei der Schwerpunkt auf Entspannung und dem Genießen der Naturschönheiten liegt.
Geschäftiges Alanya : Alanya ist eine pulsierende Stadt, die moderne Annehmlichkeiten und eine reiche Geschichte vereint. Die Stadt ist berühmt für den Kleopatra-Strand und die beeindruckende Burg von Alanya. Sie bietet eine dynamische Mischung aus Entspannung und Erkundung. Alanya zieht jährlich Millionen von Touristen an, unterstützt einen gesunden Mietmarkt und genießt über 300 Sonnentage im Jahr.
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